Os fundos imobiliários vêm se tornando uma opção atraente para investidores que desejam diversificar seus investimentos no mercado imobiliário. Em setembro, a valorização do índice de fundos imobiliários (Ifix), teve alta pelo sexto mês consecutivo.
Para comprovar a alta, o BTG Pactual Logística (BTLG11) voltou a ser o FII mais recomendado por bancos e casas de análises para investir.
Considerado um dos maiores fundos de logística do mercado e com um dos FIIs mais negociados na bolsa, o BTG Pactual Logística um número de investidores 6x em apenas um ano e meio, atingindo a marca de 100.000 investidores em abril de 2021. Assim sendo, de acordo com levantamento do Money Times, o BTLG11 (ticker em que as cotas são negociadas) teve dez indicações, entre as 15 instituições.
Na análise do banco Santander, o FII tem portfólio diversificado em 22 ativos logísticos com características AAA, com destaque para imóveis localizados em São Paulo.
Além disso, 41% da receita do fundo está concentrada em um raio de 30 quilômetros da capital paulista, sendo uma região de baixa taxa de vacância e maior valor de locação por metro quadrado.
Por sua vez, os analistas do BTG Pactual destacam que o BTLG11 tem contratos de longo prazo com seus inquilinos e ótima liquidez no mercado secundário.
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O que são os fundos imobiliários de logística?
Os fundos imobiliários de logística são veículos de investimento que dizem respeito a empreendimentos logísticos, como galpões, armazéns e centros de distribuição. Em geral, esses espaços são projetados para atender às necessidades de empresas que buscam espaços para armazenagem de itens, movimentação e distribuição de mercadorias.
Segmento: quem ocupa os galpões logísticos?
Leonardo Garcia, analista da plataforma de investimentos em fundos imobiliários Trix , explica que 28,1% dos galpões são ocupados por empresas de transporte e logística – o varejo tem uma fatia de 18,6% e o e-commerce fica com 13,2%.
Em virtude da desaceleração do e-commerce nos últimos anos, um levantamento da Nielsen Ebit descobriu que gigantes do comércio eletrônico como Magazine Luiza (MGLU3), Amazon e Americanas reduziram suas demandas, enquanto outros ganharam espaço. É o caso dos setores farmacêutico, automotivo, agro e fotovoltaico.
Apesar do crescimento reduzido, o e-commerce pode ascender, principalmente com a entrada das varejistas chinesas no Brasil.
Com Shein, Shopee e Aliexpress estabelecendo-se no mercado nacional, o cenário para os FIIs de galpões só tende a melhorar. Segundo o Itaú BBA, a vacância física dos galpões logísticos está com uma tendência de baixa desde 2017 e o principal motivo é o avanço do e-commerce.
Quais são os melhores fundos imobiliários para investir?
Além do BTG Pactual Logística, o FII Bresco Logística (BRCO11) e esteve mais uma vez entre os mais citados pelo mercado, com nove indicações.
Outro fundo do segmento que segue entre os mais recomendados é o Vinci Logística (VILG11). Os outros favoritos se dividem entre fundos de crédito (papéis), fundos de tijolos e shoppings, com bancos e casas elevando a exposição aos FIIs do segmento.
10 fundos imobiliários recomendados para outubro de 2023, segundo o Money Times
O levantamento foi realizado com base em informações de carteiras recomendadas de fundos imobiliários divulgadas por 15 instituições:
- BTG Pactual Logística – BTLG11
- Bresco Logística – BRCO11
- XP Malls – XPML11
- RBR Rendimento High Grade – RBRR11
- Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11
- Kinea Índice de Preços – KNIP11
- CSHG Renda Urbana – HGRU11
- Vinci Logística – VILG11
- RBR Alpha Multiestratégia Real Estate – RBRF11
- CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11
FIIs de galpões logísticos recomendados pelo Itaú BBA
Em agosto de 2023, o Itaú BBA, o maior Corporate & Investment Bank da América Latina divulgou um relatório recomendando alguns FIIs de galpões logísticos para investimento. Para fazer as recomendações, o Itaú BBA utilizou uma série de indicadores, entre eles:
- Dividend yield (DY)
- Liquidez
- P/VP,
- R$/m²,
- Vacância,
- Endividamento geral
A seguir, separamos os 10 FIIs recomendados com o DY (Rendimento de Dividendo) anualizado de cada FII.
- Bresco – BRCO11 – Compra (8,4%)
- Guardian Logistica Unica – GALG11 – Neutro (10,8%)
- HSI Logística – HSLG11 – Compra (8,8%)
- Kinea Renda Imobiliária – KNRI11 – Compra (7,1%)
- VBI logístico – LVBI11 – Compra (8,0%)
- Pátria Logística – PATL11 – Neutro (9,6%)
- RBR Log – RBRL11 – Compra (8,4%)
- SDI Logística Rio – TRBL11 – Neutro (9,2%)
- Vinci Logística – VILG11 – Compra (7,6%)
- XP LOG – XPLG11 – Compra (8,2%)
O IFIX, principal índice de fundos imobiliários da Bolsa, conta atualmente com 111 FIIs, sendo 19% deles do segmento de galpões logísticos. O setor é o segundo mais representativo, ficando atrás apenas do FIIs de ativos financeiros, com representação de 44%.
Como escolher o melhor fundo imobiliário de logística
Apesar das perspectivas positivas, alguns fatores acabam influenciando o sucesso do empreendimento. A seguir, separamos algumas dicas para escolher o melhor fundo imobiliário de logística:
- Localização: certifique-se que a região tenha boa infraestrutura de transporte, acesso a rodovias e proximidade com centros urbanos e portos.
- Qualidade: examine a capacidade do imóvel de atender às necessidades das empresas locatárias, como estrutura e segurança.
- Diversificação: cheque se o fundo possui uma diversificação adequada em termos de tipos de imóveis, locatários e regiões geográficas, reduzindo os riscos
- Gestão do fundo: verifique a experiência da gestora do fundo no mercado, principalmente histórico de performance de outros fundos geridos por ela.
Considerando o potencial de crescimento do setor de logística, investir em fundos imobiliários de logística tende a ser uma ótima opção de investimento, com possibilidade de rendimentos estáveis.
Segundo um levantamento setorial de fundos imobiliários da Trix (Itrix) de setembro, galpões logísticos tiveram valorização de 15,2% em 2023. O desempenho está acima do índice referência do setor (Ifix), de 13% no mesmo período.
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