O Brasil está passando por um processo de descentralização logística que tem impactado diretamente o setor de armazenamento e distribuição.
Grandes players do e-commerce, varejo e 3PL estão procurando espaços em regiões fora do tradicional eixo Sudeste.
Nesse cenário, a região Norte do país ganha destaque, apresentando o maior “preço pedido médio” (R$ 26,6/m2) e baixa taxa de vacância (4%) comparado com as demais regiões do país.
A valorização dos preços pedidos para locação de espaços logísticos nessa região, no período analisado, deve-se ao crescimento substancialmente maior da demanda, impulsionado pelo movimento de expansão dos setores de e-commerce e varejo físico, frente à disponibilidade de imóveis que possam atender a esses tipos de operações.
Os dados são do “Highlights de Mercado 1T2023”, documento produzido pelo time de inteligência de mercado da EREA, a partir do uso de banco de dados próprio e do mercado.
Clarisse Etcheverry, CEO, Rafael Vassallo, Diretor de Investimentos, e Eduardo Sivieri, Gerente de Inteligência de Mercado, todos da EREA, analisaram os números exclusivamente para a ImLog.
E-commerce
Segundo os executivos, o comércio eletrônico já apresentava uma trajetória de crescimento no Brasil antes da pandemia, e a tendência de transformação nos hábitos de consumo foi ainda mais estimulada durante esse período.
Entre os anos de 2020 e 2021, o e-commerce e os marketplaces foram os grandes propulsores do crescimento do mercado logístico e, diante da necessidade de expansão para mercados secundários (além do eixo São Paulo – Rio de Janeiro), os players tradicionais atravessam um momento de consolidação dos espaços.
Isso envolve a centralização das atividades de armazenamento e distribuição em instalações maiores e mais eficientes.
Os novos entrantes, como os marketplaces asiáticos, por sua vez, estão expandindo suas operações. A Shopee, por exemplo, acabou de ampliar sua operação no país com dois novos Centros de Distribuição, em Recife e Salvador. Já o Alibaba planeja abrir nove centros logísticos no Brasil até 2025.
Alta nos estoques
No primeiro trimestre de 2023, o estoque está acima do computado em 2022. No ano passado, era 31.9 milhões de metros quadrados, enquanto no 1T23 chegou a 32.4 milhões de metros quadrados.
Segundo os executivos da EREA, no período pré-pandemia, e durante a pandemia, o crescimento dos estoques estiveram associados ao impulso do setor de e-commerce e à alta disponibilidade de capital, decorrente do baixo patamar da taxa básica de juros da economia naquela época.
Parte do crescimento dos últimos anos ocorreu em mercados secundários, impulsionados pelas demandas do e-commerce e varejo, que, diante da baixa disponibilidade de áreas para locação nesses mercados, passou a recorrer também a construções sob medidas (BTS).
O excesso de estoque é um grande desafio para as empresas. Após a escassez de produtos em 2020 e 2021, a indústria passou 2022 tentando reduzir seus estoques, enquanto os consumidores cortavam seus gastos diante da forte inflação.
Redução prevista dos estoques
A previsão de novo estoque para 2023 aponta para uma pequena redução no ritmo de crescimento, de 12% para 10%, em comparação a 2022. No entanto, a projeção ainda se mantém acima dos patamares de dois anos atrás, como pode ser visto no gráfico.
Essa redução está ligada ao aumento do custo de capital, decorrente do alto patamar de juros básicos da economia, e ao forte crescimento dos valores dos terrenos e dos custos dos insumos de construção, como comentam os executivos da EREA.
No gráfico também é possível ver que a taxa de vacância vem num processo de redução devido, em parte, à expansão das operações de e-commerce para mercados secundários, à profissionalização dos proprietários e investidores, que passaram a controlar a oferta de novos produtos, e ao aumento do custo de capital e dos custos de construção.
“Isso tornou o cenário para investimentos em novas entregas menos favorável”, expõe os executivos da EREA.
A crise no varejo
A maior parte das devoluções ocorridas até o mês de maio de 2023 estiveram associadas ao setor de varejo, que foi fortemente impactado pelo atual cenário macroeconômico e pela crise do setor.
A crise no setor varejista do Brasil está levando as empresas a repensarem o tradicional modelo de negócios. Desafios significativos estão sendo enfrentados por gigantes como Lojas Americanas, Tok Stok, Amaro, Riachuelo, Marisa, Renner e Livraria Cultura.
O novo comportamento de compras das pessoas, com a preferência pela modalidade online, está exigindo a reestruturação de toda a cadeia produtiva e de distribuição, causando um impacto significativo.
Outro fator que contribuiu para a crise no comércio brasileiro foi o avanço dos sites estrangeiros de vendas, como Shein, Shopee e AliExpress.
Com o declínio nas atividades de varejo, as empresas podem reduzir suas necessidades de espaço de armazenamento e logística. Isso pode resultar em uma menor demanda por locações ou atrasos na ocupação de espaços em condomínios logísticos.
Além disso, a crise financeira enfrentada pelas empresas do varejo pode levar a uma redução nos investimentos em expansão e logística, o que também pode afetar o mercado de condomínios logísticos.
Ocupações: destaque para os 3PL
Diante dos avanços em tecnologia e especialização e da complexidade da gestão da cadeia logística, as empresas, em busca de maior eficiência e foco em seus core business, recorrem cada vez mais aos 3PLs para otimização e redução de custos logísticos.
3PL é a sigla para “Third-Party Logistics”, termo utilizado na área de logística para descrever a prática de contratar uma empresa externa para gerenciar uma ou mais atividades relacionadas à cadeia de suprimentos.
As empresas que fornecem serviços 3PL são especializadas em atividades logísticas, como transporte, armazenamento, distribuição, gerenciamento de estoques, embalagem, entre outros.
Elas atuam como parceiras de negócios, auxiliando as empresas a otimizar suas operações logísticas e alcançar eficiência, redução de custos e melhoria dos processos.
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