Mercado aquecido: fundos imobiliários de logística estão em alta

Os fundos imobiliários vêm se tornando uma opção atraente para investidores que desejam diversificar seus investimentos no mercado imobiliário. Em setembro, a valorização do índice de fundos imobiliários (Ifix), teve alta pelo sexto mês consecutivo.

Para comprovar a alta, o BTG Pactual Logística (BTLG11) voltou a ser o FII mais recomendado por bancos e casas de análises para investir. 

Considerado um dos maiores fundos de logística do mercado e com um dos FIIs mais negociados na bolsa, o  BTG Pactual Logística um número de investidores 6x em apenas um ano e meio, atingindo a marca de 100.000 investidores em abril de 2021. Assim sendo, de acordo com levantamento do Money Times, o BTLG11 (ticker em que as cotas são negociadas) teve dez indicações, entre as 15 instituições.

Na análise do banco Santander, o FII tem portfólio diversificado em 22 ativos logísticos com características AAA, com destaque para imóveis localizados em São Paulo.

Além disso, 41% da receita do fundo está concentrada em um raio de 30 quilômetros da capital paulista, sendo uma região de baixa taxa de vacância e maior valor de locação por metro quadrado.

Por sua vez, os analistas do BTG Pactual destacam que o BTLG11 tem contratos de longo prazo com seus inquilinos e ótima liquidez no mercado secundário.

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O que são os fundos imobiliários de logística?

Os fundos imobiliários de logística são veículos de investimento que dizem respeito a empreendimentos logísticos, como galpões, armazéns e centros de distribuição. Em geral, esses espaços são projetados para atender às necessidades de empresas que buscam espaços para armazenagem de itens, movimentação e distribuição de mercadorias.

Segmento: quem ocupa os galpões logísticos?

Leonardo Garcia, analista da plataforma de investimentos em fundos imobiliários Trix , explica que 28,1% dos galpões são ocupados por empresas de transporte e logística – o varejo tem uma fatia de 18,6% e o e-commerce fica com 13,2%.

Em virtude da desaceleração do e-commerce nos últimos anos, um levantamento da Nielsen Ebit descobriu que gigantes do comércio eletrônico como Magazine Luiza (MGLU3), Amazon e Americanas reduziram suas demandas, enquanto outros ganharam espaço. É o caso dos setores farmacêutico, automotivo, agro e fotovoltaico.

Apesar do crescimento reduzido, o e-commerce pode ascender, principalmente com a entrada das varejistas chinesas no Brasil.

Com Shein, Shopee e Aliexpress estabelecendo-se no mercado nacional, o cenário para os FIIs de galpões só tende a melhorar. Segundo o Itaú BBA, a vacância física dos galpões logísticos está com uma tendência de baixa desde 2017 e o principal motivo é o avanço do e-commerce.

Quais são os melhores fundos imobiliários para investir?

Além do BTG Pactual Logística, o FII Bresco Logística (BRCO11) e esteve mais uma vez entre os mais citados pelo mercado, com nove indicações.

Outro fundo do segmento que segue entre os mais recomendados é o Vinci Logística (VILG11). Os outros favoritos se dividem entre fundos de crédito (papéis), fundos de tijolos e shoppings, com bancos e casas elevando a exposição aos FIIs do segmento.

10 fundos imobiliários recomendados para outubro de 2023, segundo o Money Times

O levantamento foi realizado com base em informações de carteiras recomendadas de fundos imobiliários divulgadas por 15 instituições:

1. BTG Pactual Logística – BTLG11
2. Bresco Logística – BRCO11
3. XP Malls – XPML11
4. RBR Rendimento High Grade – RBRR11
5. Kinea Rendimentos Imobiliários – KNCR11
6. Kinea Índice de Preços – KNIP11
7. CSHG Renda Urbana – HGRU11
8. Vinci Logística – VILG11
9. RBR Alpha Multiestratégia Real Estate – RBRF11
10. CSHG Recebíveis Imobiliários – HGCR11

FIIs de galpões logísticos recomendados pelo Itaú BBA

Em agosto de 2023, o Itaú BBA, o maior Corporate & Investment Bank da América Latina divulgou um relatório recomendando alguns FIIs de galpões logísticos para investimento. Para fazer as recomendações, o Itaú BBA utilizou uma série de indicadores, entre eles:

• Dividend yield (DY)
• Liquidez
• P/VP,
• R$/m²,
• Vacância,
• Endividamento geral

A seguir, separamos os 10 FIIs recomendados com o DY (Rendimento de Dividendo) anualizado de cada FII.

• Bresco – BRCO11 – Compra (8,4%)
• Guardian Logistica Unica – GALG11 – Neutro (10,8%)
• HSI Logística – HSLG11 – Compra (8,8%)
• Kinea Renda Imobiliária – KNRI11 – Compra (7,1%)
• VBI logístico – LVBI11 – Compra (8,0%)
• Pátria Logística – PATL11 – Neutro (9,6%)
• RBR Log – RBRL11 – Compra (8,4%)
• SDI Logística Rio – TRBL11 – Neutro (9,2%)
• Vinci Logística – VILG11 – Compra (7,6%)
• XP LOG – XPLG11 – Compra (8,2%)

O IFIX, principal índice de fundos imobiliários da Bolsa, conta atualmente com 111 FIIs, sendo 19% deles do segmento de galpões logísticos. O setor é o segundo mais representativo, ficando atrás apenas do FIIs de ativos financeiros, com representação de 44%.

Como escolher o melhor fundo imobiliário de logística

Apesar das perspectivas positivas, alguns fatores acabam influenciando o sucesso do empreendimento. A seguir, separamos algumas dicas para escolher o melhor fundo imobiliário de logística:

• Localização: certifique-se que a região tenha boa infraestrutura de transporte, acesso a rodovias e proximidade com centros urbanos e portos.
• Qualidade: examine a capacidade do imóvel de atender às necessidades das empresas locatárias, como estrutura e segurança.
• Diversificação: cheque se o fundo possui uma diversificação adequada em termos de tipos de imóveis, locatários e regiões geográficas, reduzindo os riscos
• Gestão do fundo: verifique a experiência da gestora do fundo no mercado, principalmente histórico de performance de outros fundos geridos por ela.

Considerando o potencial de crescimento do setor de logística, investir em fundos imobiliários de logística tende a ser uma ótima opção de investimento, com possibilidade de rendimentos estáveis.

Segundo um levantamento setorial de fundos imobiliários da Trix (Itrix) de setembro, galpões logísticos tiveram valorização de 15,2% em 2023. O desempenho está acima do índice referência do setor (Ifix), de 13% no mesmo período.

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